Observatorium · Regionale studie
De Belgische vastgoedkloof
is in 14 jaar gegroeid.
Tussen 2010 en 2024 schoten de prijzen veel sneller omhoog in Vlaanderen dan in Wallonië — terwijl de inkomens overal even snel stegen. Contra-intuïtief gevolg: vooral in Vlaanderen werd wonen minder betaalbaar. Dit is wat de openbare gegevens tonen, zonder interpretatie buiten de cijfers.
Openbare bronnen · 2010-2024 · vrij te citeren
Gegevens 2010-2024 · laatste update: juni 2026
×2,1
Prijskloof Vlaanderen–Wallonië: van ~57.000 € (2010) tot ~122.000 € (2024)
+65 %
Stijging mediaanprijs huis in Vlaanderen (2010-2024) — tegenover +46 % in Wallonië
+11 %
Verslechtering betaalbaarheid in Vlaanderen (prijs/inkomen) — Wallonië quasi stabiel (+2 %)
≈ +45 %
Inkomensstijging, homogeen tussen gewesten (2010-2023) — de kloof met de prijzen divergeert
Informatief document. De gegevens zijn statistische indicatoren uit openbare bronnen . Ze zijn niet bedoeld om een aankoop-, verkoop- of beleggingsbeslissing te sturen; die vergt een eigen beoordeling van elke situatie, zo nodig met een gekwalificeerde professional.
1 · Mediaanprijs van een huis, per gewest
De drie gewesten stijgen, maar Vlaanderen loopt naar boven weg: het traject verwijdert zich duidelijk van het Waalse over de hele periode.
2 · De prijskloof Vlaanderen–Wallonië, in euro
In absolute waarde is de kloof tussen een Vlaams en een Waals huis meer dan verdubbeld: bijna 122.000 € in 2024.
3 · Gemiddeld netto-inkomen per aangifte, per gewest
In dezelfde periode stijgen de inkomens vergelijkbaar tussen gewesten (~+45 %). De divergentie komt dus niet van de inkomens.
4 · Vergeleken groei: prijs vs inkomen (2010-2023)
Hier leest men de ontkoppeling: in Wallonië gaan prijs en inkomen bijna gelijk op. In Vlaanderen lopen de prijzen duidelijk vooruit op de inkomens.
5 · Betaalbaarheid: prijs/inkomen-ratio
De verhouding tussen mediaanprijs en gemiddeld inkomen blijft quasi stabiel in Wallonië over 13 jaar, terwijl ze in Vlaanderen oploopt — vooral na 2019.
Brussel (~14-17) uitgesloten: inkomen/aangifte niet vergelijkbaar.
6 · Waar de prijzen het meest — en het minst — stegen
Op gemeenteniveau (minstens 40 verkopen in 2024) gaat de stijging van bijna-verdubbeling tot quasi-stagnatie. De sterkste stijgingen zijn vooral Vlaams — grote steden inbegrepen; de zwakste zijn allemaal Waals, geconcentreerd in Henegouwen.
Steekproef van minstens 40 verkopen (2024). Kleine gemeenten (bv. Sankt-Vith, 45 verkopen) blijven volatieler — met voorzichtigheid te lezen.
7 · De waaier van brutorendementen, per gewest
Het geschatte bruto huurrendement (mediaanhuur ÷ mediaanprijs) verdeelt zeer verschillend per gewest: Vlaanderen rond 3-4 %, Wallonië uitgespreid naar 4-8 %, Brussel onder 4 %. Dit is de directe tegenhanger van lagere prijzen in Wallonië.
Indicatief brutorendement (mediaanhuur ÷ mediaanprijs), excl. kosten en fiscaliteit. Enkel gemeenten met betrouwbare gegevens.
Onthoud
Over 2010-2024 is de Belgische markt niet uniform gespannen. De inkomens stegen homogeen, maar de prijzen schoten sneller omhoog in Vlaanderen dan in Wallonië. Gevolg: de betaalbaarheid verslechterde vooral in Vlaanderen, terwijl Wallonië relatief betaalbaar bleef — wat het hogere bruto huurrendement verheldert, zonder het te rechtvaardigen. Noot: 2023-2024 toont een eerste prijsafkoeling in Wallonië en Brussel, te bevestigen in de volgende jaren.
De gegevens (open data)
Alle regionale reeksen, vrij herbruikbaar onder CC BY 4.0-licentie. Download de volledige set of bekijk ze hieronder.
Mediaanprijs van een huis (€)
| Jaar | Wallonië | Vlaanderen | Brussel |
|---|---|---|---|
| 2010 | 148 198 € | 205 361 € | 344 690 € |
| 2011 | 152 399 € | 213 690 € | 364 945 € |
| 2012 | 155 483 € | 221 168 € | 367 591 € |
| 2013 | 156 487 € | 223 997 € | 378 344 € |
| 2014 | 157 519 € | 226 862 € | 386 037 € |
| 2015 | 162 522 € | 229 804 € | 390 415 € |
| 2016 | 164 030 € | 236 809 € | 392 171 € |
| 2017 | 167 098 € | 244 948 € | 392 939 € |
| 2018 | 172 794 € | 255 150 € | 411 327 € |
| 2019 | 180 065 € | 265 944 € | 439 643 € |
| 2020 | 190 934 € | 280 340 € | 475 955 € |
| 2021 | 204 067 € | 298 503 € | 513 906 € |
| 2022 | 216 089 € | 320 501 € | 546 158 € |
| 2023 | 219 488 € | 332 823 € | 531 218 € |
| 2024 | 215 801 € | 338 126 € | 540 637 € |
Gemiddeld netto-inkomen per aangifte (€)
| Jaar | Wallonië | Vlaanderen | Brussel |
|---|---|---|---|
| 2005 | 22 882 € | 25 661 € | 22 539 € |
| 2006 | 23 500 € | 26 243 € | 22 535 € |
| 2007 | 24 184 € | 27 029 € | 23 128 € |
| 2008 | 25 247 € | 28 081 € | 23 970 € |
| 2009 | 25 776 € | 28 790 € | 24 307 € |
| 2010 | 25 955 € | 28 955 € | 24 244 € |
| 2011 | 26 975 € | 30 107 € | 25 013 € |
| 2012 | 28 272 € | 31 643 € | 26 362 € |
| 2013 | 28 866 € | 32 324 € | 26 767 € |
| 2014 | 29 673 € | 33 575 € | 27 176 € |
| 2015 | 29 740 € | 33 573 € | 27 350 € |
| 2016 | 29 965 € | 33 795 € | 27 602 € |
| 2017 | 30 722 € | 34 650 € | 28 142 € |
| 2018 | 31 294 € | 35 438 € | 28 637 € |
| 2019 | 31 962 € | 36 231 € | 29 361 € |
| 2020 | 33 020 € | 37 416 € | 30 522 € |
| 2021 | 33 658 € | 38 291 € | 31 068 € |
| 2022 | 35 234 € | 39 794 € | 32 437 € |
| 2023 | 37 538 € | 42 468 € | 34 820 € |
Ratio mediaanprijs ÷ gemiddeld inkomen
| Jaar | Wallonië | Vlaanderen |
|---|---|---|
| 2010 | 5,71 | 7,09 |
| 2011 | 5,65 | 7,10 |
| 2012 | 5,50 | 6,99 |
| 2013 | 5,42 | 6,93 |
| 2014 | 5,31 | 6,76 |
| 2015 | 5,46 | 6,84 |
| 2016 | 5,47 | 7,01 |
| 2017 | 5,44 | 7,07 |
| 2018 | 5,52 | 7,20 |
| 2019 | 5,63 | 7,34 |
| 2020 | 5,78 | 7,49 |
| 2021 | 6,06 | 7,80 |
| 2022 | 6,13 | 8,05 |
| 2023 | 5,85 | 7,84 |
Methodologie & bronnen
Prijs: notariële verkopen, alle huizen (Statbel); per gewest, gewogen gemiddelde van de gemeentelijke medianen volgens verkoopvolume (dus geen enkele mediaan van alle transacties, maar een gewogen gemiddelde van de medianen per gemeente). Inkomen: gemiddeld netto-inkomen per aangifte (FOD Financiën), per gewest als gewogen gemiddelde volgens bevolking. De prijs/inkomen-ratio is een proxy voor betaalbaarheid (inkomen per aangifte ≠ inkomen per huishouden): de trend is vergelijkbaar in de tijd, het absolute niveau is geen « jaren inkomen ». Brussel is uit de betaalbaarheidsgrafiek gehouden: het gemiddeld inkomen per aangifte is er structureel vertekend, dus niet vergelijkbaar.
Hergebruik & bronvermelding
Gepubliceerd als open data onder CC BY 4.0-licentie. Vrij hergebruik, ook commercieel en door de pers, met bronvermelding Arcanes en link naar arcanes.be bij de eerste vermelding.
« Bron: Arcanes Observatorium (arcanes.be), op basis van openbare gegevens (Statbel, FOD Financiën). »
Perscontact / gegevens ter verificatie: presse@arcanes.be · CC BY 4.0