Le fossé immobilier belge
s'est creusé en 14 ans.

Les trois régions montent, mais la Flandre décroche vers le haut : sa trajectoire s'éloigne nettement de la wallonne sur toute la période.

Mesuré en valeur absolue, le fossé entre une maison flamande et une maison wallonne a plus que doublé : il atteint près de 122 000 € en 2024.

Sur la même période, les revenus progressent de façon comparable d'une région à l'autre (~+45 %). La divergence ne vient donc pas des revenus.

C'est ici que se lit le décrochage : en Wallonie, prix et revenus avancent presque au même rythme. En Flandre, les prix devancent nettement les revenus.

Le rapport entre le prix médian et le revenu moyen reste quasi stable en Wallonie sur 13 ans, alors qu'il se tend en Flandre — surtout après 2019.

À la maille commune (échantillon d'au moins 40 ventes en 2024), la hausse va du quasi-doublement à la quasi-stagnation. Les plus fortes hausses sont surtout flamandes — grandes villes comprises ; les plus faibles sont toutes wallonnes, concentrées dans le Hainaut.

Le rendement locatif brut estimé (loyer médian ÷ prix médian) se répartit très différemment selon la région : la Flandre se concentre autour de 3-4 %, la Wallonie s'étale vers 4-8 %, Bruxelles reste sous 4 %. C'est la contrepartie directe de prix plus bas en Wallonie.

Sur 2010-2024, le marché belge ne s'est pas tendu uniformément. Les revenus ont progressé de manière homogène, mais les prix ont décollé plus vite en Flandre qu'en Wallonie. Résultat : l'accessibilité s'est dégradée surtout en Flandre, tandis que la Wallonie est restée relativement abordable — ce qui éclaire, sans le justifier, son rendement locatif brut plus élevé. À noter : 2023-2024 marque un premier tassement des prix en Wallonie et à Bruxelles, à confirmer sur les années suivantes.

Les données (open data)

Toutes les séries régionales, librement réutilisables sous licence CC BY 4.0. Téléchargez le jeu complet ou consultez-le ci-dessous.

Méthodologie & sources

Prix : ventes notariées, toutes maisons (Statbel) ; par région, moyenne des médianes communales pondérée par le volume de ventes (ce n'est donc pas une médiane unique de toutes les transactions, mais une moyenne pondérée des médianes par commune). Revenu : revenu net moyen par déclaration (SPF Finances), agrégé par région en moyenne pondérée par la population. Le ratio prix/revenu est un proxy d'accessibilité (revenu par déclaration ≠ revenu par ménage) : sa tendance est comparable dans le temps, son niveau absolu ne doit pas se lire comme « années de revenu ». Bruxelles est écartée du graphe d'accessibilité : le revenu moyen par déclaration y est structurellement biaisé (composition des déclarants), donc non comparable aux deux autres régions.

Réutilisation & citation

Données publiées en open data sous licence CC BY 4.0. Réutilisation libre, y compris commerciale et par la presse, avec attribution à Arcanes et lien vers arcanes.be à la première mention.

« Source : Observatoire Arcanes (arcanes.be), d'après données publiques (Statbel, SPF Finances). »

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