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    Bredene

    flandre-occidentale · flandre · 18 180 hab.
    52
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable, un rendement correct mais une fiscalité avantageuse.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché47
    Rendement56
    Cadre40
    Énergie65
    Fiscalité78
    272k€
    Prix maison
    +20.9%
    🔒
    Rendement
    30k€
    Revenu médian
    +22.8%
    8.9x
    Accessibilité
    prix/revenu
    215 000 €
    Prix appart.
    +42.6%
    337
    Transactions/an
    30 446 €
    Revenu ménage
    B
    Label PEB dominant
    70% A-C
    Combien coûte un bien à Bredene ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Des prix dans la moyenne à Bredene
    À Bredene, une maison se vend typiquement autour de 272 000 €. La moitié des ventes se situent entre 205 000 € et 345 000 €.

    Le marché immobilier de Bredene se caractérise par des prix proches de la moyenne de la région, offrant un bon équilibre entre accessibilité et qualité de vie.

    0
    Prix médian maison · -12.0% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    205 000 €
    345 000 €
    Prix appart.
    215 000 €
    +42.6% /5 ans
    Momentum
    +2.5%
    Hausse progressive et régulière
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+21%), ce qui reflète un marché dynamique. C'est 12% moins cher que la moyenne de la région. Environ 337 biens sont vendus chaque année, ce qui indique un marché actif. Les appartements représentent 49% des transactions — un marché mixte entre maisons et appartements.
    Position dans le marché
    Bredene
    272k€
    Flandre occidentale
    285k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ⚠ Prix dans la moyenne
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Les prix sont bas. Mais est-ce que ça rapporte ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Bredene, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil intermédiaire — à analyser
    Avec un ratio de 8.9x, il faut environ 9 années de salaire — un niveau modéré.
    Accessibilité financièreModéré
    Il faut 8.9 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel limité
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Très tendu
    8/10
    L'accessibilité s'améliore — les revenus rattrapent les prix. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Bredene

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires
    Bredene applique 1 295 centimes additionnels au précompte immobilier — c'est 13% au-dessus de la moyenne provinciale (1 145).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 85€/mois
    Centimes PRI
    1 295 ct.
    En dessous de la moyenne belge ✓
    IPP communal
    7%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    882€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Bredene
    1 295 ct.
    Flandre occidentale
    1 145 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    Le taux d'IPP communal de 7% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 1 022€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✓ Fiscalité avantageuse
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    18% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Bredene, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    12%
    B
    33%
    C
    25%
    D
    12%
    E
    6%
    F
    12%
    Score moyen
    278
    kWh/m²/an
    Label dominant
    B
    539 certificats
    70% de biens performants (A-C) — les charges énergétiques sont contenues.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ✓ Parc performant
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc mixte entre ancien et récent
    Le parc immobilier est relativement récent — seulement 16% de bâtiments d'avant 1946. Le nombre de logements a augmenté de 2.
    0
    Périphérie résidentielle · Patrimoine mixte
    Construits avant 194616%
    Construits après 201111%
    Appartements5%
    Risque rénovation
    Risque faible
    Part maisons
    72%
    du parc total
    8% — signe de construction neuve. 72% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ⚠ Parc mixte
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Bredene attire de nouveaux habitants
    Bredene est une commune de 18 180 habitants..

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Bredene.

    0
    Habitants · +3.8% /5 ans
    Ménages
    8 540
    +3.8% /5 ans
    Revenu annuel
    30 446 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Bredene
    30k€
    Flandre occidentale
    32k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules36%
    Familles avec enfants30%
    Couples sans enfants33%
    Familles monoparentales8%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie correct

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Bredene et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    40/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    30%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Ostende (3.3km)
    116 trains/jour
    Transport
    50/100
    Offre scolaire
    💒
    5
    Maternelles
    📚
    6
    Primaires
    🏫
    7
    Secondaires
    18 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 6 écoles primaires sont présentes. Pas de gare à proximité immédiate.
    ⚠ Cadre correct
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Bredene
    ✓ Prix accessibles⚠ Rendement correct✓ Fiscalité avantageuse✓ Parc performant
    Un marché abordable, un rendement correct mais une fiscalité avantageuse.
    Professionnels à Bredene

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Bredene ?
    Le prix médian d'une maison à Bredene est de 289,500€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 28.7%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Bredene ?
    Bredene compte 18,180 habitants et 8,416 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 5.1% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Bredene (flandre-occidentale, flandre). Prix médian 272 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.