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    Accueil › Communes › Charleroi

    Charleroi

    hainaut · wallonie · 204 322 hab.
    65
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable, un bon rendement, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché59
    Rendement79
    Cadre67
    Énergie45
    Fiscalité28
    140k€
    Prix maison
    +27.3%
    🔒
    Rendement
    23k€
    Revenu médian
    +26.3%
    6.0x
    Accessibilité
    prix/revenu
    106 250 €
    Prix appart.
    +11.8%
    2 420
    Transactions/an
    23 263 €
    Revenu ménage
    G
    Label PEB dominant
    27% A-C
    Combien coûte un bien à Charleroi ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Charleroi reste l'une des communes les plus accessibles
    À Charleroi, une maison se vend typiquement autour de 140 000 €. La moitié des ventes se situent entre 96 000 € et 185 000 €.

    Le marché immobilier de Charleroi se caractérise par des prix accessibles par rapport à la moyenne régionale, ce qui en fait une commune attractive pour les primo-accédants et les investisseurs.

    0
    Prix médian maison · -32.8% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    96 000 €
    185 000 €
    Prix appart.
    106 250 €
    +11.8% /5 ans
    Momentum
    +3.6%
    Accélération récente des prix (2 dernières années vs 3 précédentes)
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+27%), ce qui reflète un marché dynamique. C'est 33% moins cher que la moyenne de la région. Avec 2 420 ventes par an, c'est un marché très actif où il est relativement facile de trouver un bien — ou de revendre.
    Position dans le marché
    Charleroi
    140k€
    Hainaut
    183k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✓ Bon point d'entrée
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Les prix sont bas. Mais est-ce que ça rapporte ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif supérieur à la moyenne

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Charleroi, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ✓ Rendement attractif
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil équilibré pour l'investissement
    Avec un ratio de 6.0x, il faut environ 6 années de salaire — un niveau modéré.
    Accessibilité financièreModéré
    Il faut 6.0 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Très forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Fort potentiel
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Actif
    4/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Charleroi

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (2 990) sont proches de la moyenne provinciale (2 754).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 40€/mois
    Centimes PRI
    2 990 ct.
    +70% vs moy. belge
    IPP communal
    8.5%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    590€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Charleroi
    2 990 ct.
    Hainaut
    2 754 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 8. 5% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 477€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    39% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Charleroi, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    1%
    B
    11%
    C
    15%
    D
    18%
    E
    17%
    F
    15%
    G
    24%
    Score moyen
    302
    kWh/m²/an
    Label dominant
    G
    54 400 certificats
    Avec 39% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ⚠ Énergie mixte
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    62% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Métropole · Patrimoine ancien
    Construits avant 194662%
    Construits après 20112%
    Appartements4%
    Risque rénovation
    Risque élevé
    Part maisons
    73%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 2. 3% — signe de construction neuve. 73% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Population stable à Charleroi
    Charleroi est une ville importante de 204 322 habitants. Les personnes seules représentent 43% des ménages — forte demande pour les petits logements.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Charleroi.

    0
    Habitants · +1.8% /5 ans
    Ménages
    93 281
    +1.8% /5 ans
    Revenu annuel
    23 263 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Charleroi
    23k€
    Hainaut
    28k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules43%
    Familles avec enfants38%
    Couples sans enfants17%
    Familles monoparentales15%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie attractif pour les familles

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Charleroi et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    67/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    38%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Charleroi-Central (0.8km)
    353 trains/jour
    Transport
    95/100
    Offre scolaire
    💒
    126
    Maternelles
    📚
    117
    Primaires
    🏫
    80
    Secondaires
    🎓
    22
    Supérieures
    323 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    La commune offre un bon cadre de vie. On y trouve 117 écoles primaires et 80 établissements secondaires. La commune dispose d'une gare SNCB.
    ✓ Cadre attractif
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Charleroi
    ✓ Prix accessibles✓ Bon rendement✗ Fiscalité lourde⚠ Énergie mixte
    Un marché abordable, un bon rendement, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Charleroi

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Charleroi ?
    Le prix médian d'une maison à Charleroi est de 137,750€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 25.2%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Charleroi ?
    Charleroi compte 204,322 habitants et 92,103 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 1.1% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Charleroi (hainaut, wallonie). Prix médian 140 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.