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    Accueil › Communes › Eupen

    Eupen

    liege · wallonie · 20 093 hab.
    37
    /100
    Score Arcanes
    Un marché cher, un bon rendement mais une fiscalité lourde.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché33
    Rendement39
    Cadre22
    Énergie65
    Fiscalité38
    205k€
    Prix maison
    +24.2%
    🔒
    Rendement
    28k€
    Revenu médian
    +23.1%
    7.4x
    Accessibilité
    prix/revenu
    170 000 €
    Prix appart.
    +6.9%
    119
    Transactions/an
    27 769 €
    Revenu ménage
    C
    Label PEB dominant
    42% A-C
    Combien coûte un bien à Eupen ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Eupen reste l'une des communes les plus accessibles
    À Eupen, une maison se vend typiquement autour de 205 000 €. La moitié des ventes se situent entre 150 000 € et 285 000 €.

    Le marché immobilier de Eupen se caractérise par des prix accessibles par rapport à la moyenne régionale, ce qui en fait une commune attractive pour les primo-accédants et les investisseurs.

    0
    Prix médian maison · +12.2% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    150 000 €
    285 000 €
    Prix appart.
    170 000 €
    +6.9% /5 ans
    Momentum
    +5.8%
    Accélération récente des prix (2 dernières années vs 3 précédentes)
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+24%), ce qui reflète un marché dynamique. Les prix sont 12% au-dessus de la moyenne régionale. Avec 119 ventes par an, le marché est relativement calme. Les appartements représentent 33% des transactions — un marché mixte entre maisons et appartements.
    Position dans le marché
    Eupen
    205k€
    Liège
    228k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✓ Bon point d'entrée
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Le marché est actif. Quel est le rendement locatif ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif supérieur à la moyenne

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Eupen, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ✓ Rendement attractif
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil intermédiaire — à analyser
    Avec un ratio de 7.4x, il faut environ 7 années de salaire — un niveau modéré.
    Accessibilité financièreModéré
    Il faut 7.4 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel modéré
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Élevé
    8/10
    Tension marché
    Calme
    0/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Eupen

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (2 700) sont proches de la moyenne provinciale (2 580).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 65€/mois
    Centimes PRI
    2 700 ct.
    +53% vs moy. belge
    IPP communal
    8%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    1 072€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Eupen
    2 700 ct.
    Liège
    2 580 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 8% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 785€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    24% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Eupen, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    2%
    B
    18%
    C
    21%
    D
    19%
    E
    15%
    F
    10%
    G
    14%
    Score moyen
    249
    kWh/m²/an
    Label dominant
    C
    4 067 certificats
    42% de biens performants (A-C) — les charges énergétiques sont contenues.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ✓ Parc performant
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc mixte entre ancien et récent
    Un parc immobilier mixte avec 29% de bâtiments d'avant 1946. Le nombre de logements a augmenté de 6.
    0
    Périphérie résidentielle · Patrimoine mixte
    Construits avant 194629%
    Construits après 20116%
    Appartements6%
    Risque rénovation
    Risque faible
    Part maisons
    77%
    du parc total
    0% — signe de construction neuve. 77% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ⚠ Parc mixte
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Population stable à Eupen
    Eupen est une commune de taille moyenne avec 20 093 habitants. Les personnes seules représentent 42% des ménages — forte demande pour les petits logements.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Eupen.

    0
    Habitants · +2.8% /5 ans
    Ménages
    9 406
    +2.8% /5 ans
    Revenu annuel
    27 769 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Eupen
    28k€
    Liège
    31k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules42%
    Familles avec enfants33%
    Couples sans enfants24%
    Familles monoparentales9%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie à améliorer

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Eupen et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    22/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    33%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Hergenrath-Frontiere (5.3km)
    52 trains/jour
    Transport
    25/100
    Un cadre de vie dans la moyenne. Pas de gare à proximité immédiate.
    ✗ Cadre limité
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
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    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Eupen
    ✗ Prix élevés✓ Bon rendement✗ Fiscalité lourde✓ Parc performant
    Un marché cher, un bon rendement mais une fiscalité lourde.
    Professionnels à Eupen

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Eupen ?
    Le prix médian d'une maison à Eupen est de 230,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 10.7%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Eupen ?
    Eupen compte 20,093 habitants et 9,335 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 2.7% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Eupen (liege, wallonie). Prix médian 205 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.