Het brutorendement meet de verhouding tussen jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs. Een rendement boven 4% wordt in België als bevredigend beschouwd.
Informatief document op basis van openbare gegevens. Geen beleggingsadvies.
Het rendement is er. Maar tegen welke fiscale prijs?
Hoofdstuk 3 — Fiscaliteit
Fiscaliteit in het Belgisch gemiddelde
De opcentiemen (2 600) liggen dicht bij het provinciaal gemiddelde.
De onroerende fiscaliteit in België omvat de onroerende voorheffing (berekend op basis van kadastraal inkomen × gemeentelijke opcentiemen) en de aanvullende personenbelasting. België blijft een land met relatief gematigde vastgoedfiscaliteit in Europees perspectief.
0
Geschatte onroerende voorheffing · woning mediaanprijsDit is ongeveer 31€/maand
Opcentiemen OV
2 600 ct.
1 761 ct. nationaal gem.
APB
7%
Aanvullend op inkomen
Gem. KI
532€
Per woning (Statbel)
Opcentiemen OV — vergelijking
Herbeumont
2 600 ct.
Luxemburg
2 598 ct.
België
1 761 ct.
Het APB-tarief van 7% behoort tot de hoogste. Onroerende voorheffing geschat op 376€/jaar.
Europese context De Belgische vastgoedfiscaliteit is structureel gematigd: geen meerwaardebelasting na 5 jaar, geen vermogensbelasting, registratierechten behoren tot de laagste in Europa (3,5% in Vlaanderen, 12,5% in Wallonië en Brussel met abattement).
⚠ Gemiddelde fiscaliteit
Bronnen: Statbel (kadastrale inkomens), SPW Finance (opcentiemen 2024), FOD Financiën (APB). Jaarlijkse kost = Arcanes schatting op basis van gem. KI × tarief.
En de energie? De meest onderschatte verborgen kost.
Hoofdstuk 4 — Energie
45% energieverslindend: risico of kans?
Het EPC-certificaat (Energieprestatie van Gebouwen) classificeert woningen van A (zeer performant) tot G (zeer energieverslindend). De EPC-verdeling in Herbeumont weerspiegelt de algemene staat van het vastgoedbestand.
A
1%
B
7%
C
12%
D
17%
E
18%
F
15%
G
30%
Gem. score
329
kWh/m²/an
Dominant label
G
440 certificaten
Met 45% energieverslindende panden is het renovatiepotentieel aanzienlijk.
Bron: regionale open data (CWAPE / VREG / Leefmilieu Brussel).
Wat is de staat van het vastgoedbestand?
Gebouwen
Een oud bestand — renovatie te verwachten
54% van de gebouwen dateert van voor 1946 — renovatiewerken nodig. Het aantal woningen is gestegen met 4.
0
Rural · Patrimoine ancien
Gebouwd voor 194654%
Gebouwd na 20117%
Appartementen1%
Renovatierisico
Risque modéré
Aandeel huizen
67%
van totaal bestand
5%.
✗ Oud bestand
Bron: Statbel (Gebouwenregister) — gegevens 2023. Ouderdom en typologie van gemeentelijke gebouwen.
Hoe leven de inwoners?
Hoofdstuk 5 — Demografie
Herbeumont trekt nieuwe inwoners aan
Herbeumont is een gemeente met 1 750 inwoners. Gezinnen met kinderen maken 36% uit.
De demografie van een gemeente beïnvloedt direct de vastgoedvraag. Een groeiende bevolking ondersteunt de prijzen en vergemakkelijkt verhuur. Het profiel van huishoudens bepaalt welke woningtypes het meest gevraagd zijn in Herbeumont.
De leefomgeving omvat de toegankelijkheid tot diensten (scholen, winkels, gezondheidszorg), openbaar vervoer, groene ruimtes en omgevingskwaliteit. Deze criteria beïnvloeden direct de woonattractiviteit van Herbeumont.
Gezinsscore
57/100
Scholen, diensten, veiligheid, groen
Gezinnen
36%
Aandeel huishoudens
NMBS Station
Bertrix (8.3km)
60 treinen/dag
Transport
10/100
Scholenaanbod
💒
3
Kleuter
📚
3
Lager
6 schoolvestigingen — Bronnen: FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
Een gemiddelde leefomgeving. 3 basisscholen aanwezig.
⚠ Correct
Bronnen: NMBS (treinfrequenties 2024), Statbel (huishoudensstructuur), Arcanes (composiet gezinsscore op basis van 8 openbare indicatoren).
Is het veilig?
Hoofdstuk 6 — Veiligheid
Herbeumont: onder het nationaal gemiddelde
Veiligheid is een belangrijk criterium voor investeerders en huurders. Criminaliteitsstatistieken worden uitgedrukt per 1.000 inwoners om vergelijking tussen gemeenten mogelijk te maken. Grote stedelijke gemeenten vertonen mechanisch hogere cijfers door pendelaars en bezoekers.
De criminaliteit ligt onder het nationaal gemiddelde.
●●
●●.●
●●
●.●
🔒
Gedetailleerde cijfers
✓ Veilige gemeente
Bron: Federale Politie België (criminaliteitsstatistieken per gemeente, laatste beschikbaar jaar). Gegevens per 1.000 inwoners. Informatief document — geen risicobeoordeling.
De volledige lezing
Wat de cijfers over Herbeumont vertellen
De vastgoedmarkt in Herbeumont
Een huis in Herbeumont wordt verhandeld rond 170.000 € mediaan.
Volume, liquiditeit en woningbestand
Let op het volume: slechts 14 transacties per jaar. Op zo'n smalle markt weegt elke atypische verkoop op de statistieken.
Het gebouwenbestand vertelt de geschiedenis van de gemeente: 54,1 % dateert van vóór 1946. Dit oude patrimonium heeft karakter — en energieprestaties die aandacht verdienen: het EPC is er vaak de eerste waardehefboom.
De vierkantshoeve of vrijstaande woning blijft het kenmerk van de gemeente (42,9 % van het bestand).
Wie koopt in Herbeumont?
1.750 inwoners geven Herbeumont leven — en het aantal huishoudens groeit er snel (6,5 % in vijf jaar), een structurele vraagmotor.
Het profiel is gezinsgericht: 36,3 % huishoudens met kinderen — de vraag richt zich op huizen met tuin en nabijheid van scholen.
Verhuren en aanhouden: rendement en fiscaliteit
Te budgetteren: de lokale onroerende voorheffing (2.600 opcentiemen) ligt boven het nationale gemiddelde — een terugkerende kost.
Wat een aankoop echt kost
Afgezet tegen het lokale mediaaninkomen (28.861 €/jaar) vertegenwoordigt de prijs van een huis 5,9 jaarinkomens: een prijs-inkomenverhouding die eigendomsverwerving nog gunstig maakt.
Analyse gegenereerd uit de officiële gegevens van de gemeente (Statbel, FOD Financiën, NMBS) — bijgewerkt bij elke bronupdate.
