Question 1

Quelle différence entre rendement brut, net et TRI ?

Accepted Answer

Le rendement brut = loyers annuels / prix d'achat : simple mais trompeur. Le rendement net déduit charges, précompte et frais courants : plus réaliste, mais toujours statique. Le TRI intègre en plus les frais d'acquisition, les travaux, le calendrier réel des flux et la revente : c'est le seul chiffre comparable à la performance d'un autre placement.

Question 2

Qu'est-ce qu'un bon TRI pour un investissement locatif en Belgique ?

Accepted Answer

Il n'y a pas de seuil universel : selon le levier, les travaux et la plus-value, les TRI locatifs se situent souvent entre 3 et 8 % nets. Le bon réflexe est de comparer votre TRI à votre meilleure alternative de placement à risque comparable, et d'exiger une prime pour l'illiquidité et le travail de gestion qu'impose l'immobilier.

Question 3

Le crédit améliore-t-il le TRI ?

Accepted Answer

Souvent, oui : c'est l'effet de levier. Si le bien rapporte plus que le coût du crédit, financer 70-80 % du prix concentre la performance sur vos fonds propres et augmente le TRI. Mais le levier amplifie aussi les pertes : vide locatif, baisse de valeur ou hausse de taux (en formule variable) dégradent le TRI plus vite qu'en achat comptant.

Question 4

Le TRI tient-il compte de la fiscalité immobilière belge ?

Accepted Answer

Il le doit, sinon il surestime la performance. En location résidentielle classique à un particulier, vous êtes imposé sur le RC indexé majoré de 40 % — pas sur le loyer réel — et vous payez le précompte immobilier chaque année. Ces deux flux, plus les frais d'acte à l'achat, doivent entrer dans le calcul du TRI.

Question 5

Quels flux inclure dans le calcul du TRI ?

Accepted Answer

À l'entrée : prix + frais d'acte + travaux initiaux. En exploitation : loyers réellement encaissés (prévoir un vide locatif), charges non récupérables, précompte, assurances, entretien, fiscalité. À la sortie : prix de revente net. Oublier un seul de ces flux — typiquement les frais d'acte ou le vide locatif — gonfle artificiellement le TRI.

Investissement initial	200 000 €
Loyers nets de charges	750 €/mois = 9 000 €/an
Rendement net apparent	4,5 %
Revente en année 10	220 000 €
TRI (flux + revente)	≈ 5,3 %/an

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Exemple : appartement à 200 000 € (frais inclus), horizon 10 ans

Questions fréquentes