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    Accueil › Communes › Saint-Nicolas

    Saint-Nicolas

    flandre-orientale · flandre · 81 863 hab.
    64
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable mais une fiscalité avantageuse.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché58
    Rendement67
    Cadre57
    Énergie65
    Fiscalité86
    285k€
    Prix maison
    +29.5%
    28k€
    Revenu médian
    +21.7%
    10.1x
    Accessibilité
    prix/revenu
    210 000 €
    Prix appart.
    +31.3%
    1 081
    Transactions/an
    28 351 €
    Revenu ménage
    B
    Label PEB dominant
    69% A-C
    Combien coûte un bien à Saint-Nicolas ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Des prix dans la moyenne à Saint-Nicolas
    À Saint-Nicolas, une maison se vend typiquement autour de 285 000 €. La moitié des ventes se situent entre 209 000 € et 341 000 €.

    Le marché immobilier de Saint-Nicolas se caractérise par des prix proches de la moyenne de la région, offrant un bon équilibre entre accessibilité et qualité de vie.

    0
    Prix médian maison · -11.4% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    209 000 €
    341 000 €
    Prix appart.
    210 000 €
    +31.3% /5 ans
    Momentum
    +2.5%
    Hausse progressive et régulière
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+30%), ce qui reflète un marché dynamique. C'est 11% moins cher que la moyenne de la région. Avec 1 081 ventes par an, c'est un marché très actif où il est relativement facile de trouver un bien — ou de revendre.
    Position dans le marché
    Saint-Nicolas
    285k€
    Flandre orientale
    316k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ⚠ Prix dans la moyenne
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un marché sous pression
    Le ratio de 10.1x signifie qu'il faut environ 10 années de salaire — le marché est tendu.
    Accessibilité financièreTendu
    Il faut 10.1 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Demande solide
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel modéré
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Actif
    5/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Saint-Nicolas

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une fiscalité avantageuse pour les propriétaires
    Les centimes additionnels (834) sont proches de la moyenne provinciale (875).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 55€/mois
    Centimes PRI
    834 ct.
    En dessous de la moyenne belge ✓
    RC moyen
    847€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Saint-Nicolas
    834 ct.
    Flandre orientale
    875 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La fiscalité immobilière est sensiblement inférieure à la moyenne nationale — un atout pour l'investissement. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 657€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✓ Fiscalité avantageuse
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    18% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Saint-Nicolas, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    9%
    B
    34%
    C
    25%
    D
    14%
    E
    6%
    F
    12%
    Score moyen
    283
    kWh/m²/an
    Label dominant
    B
    1 985 certificats
    69% de biens performants (A-C) — les charges énergétiques sont contenues.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ✓ Parc performant
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc mixte entre ancien et récent
    Un parc immobilier mixte avec 31% de bâtiments d'avant 1946. Le nombre de logements a augmenté de 6.
    0
    Grande ville · Patrimoine mixte-ancien
    Construits avant 194631%
    Construits après 20117%
    Appartements7%
    Risque rénovation
    Risque modéré
    Part maisons
    78%
    du parc total
    1% — signe de construction neuve. 78% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ⚠ Parc mixte
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Saint-Nicolas attire de nouveaux habitants
    Saint-Nicolas est une ville importante de 81 863 habitants. Les familles avec enfants représentent 37% des ménages.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Saint-Nicolas.

    0
    Habitants · +4.8% /5 ans
    Ménages
    34 797
    +4.8% /5 ans
    Revenu annuel
    28 351 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Saint-Nicolas
    28k€
    Flandre orientale
    34k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules35%
    Familles avec enfants37%
    Couples sans enfants26%
    Familles monoparentales9%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie correct

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Saint-Nicolas et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    57/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    37%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Saint-Nicolas (1.9km)
    214 trains/jour
    Transport
    85/100
    Offre scolaire
    💒
    25
    Maternelles
    📚
    25
    Primaires
    🏫
    70
    Secondaires
    120 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 25 écoles primaires sont présentes. La commune dispose d'une gare.
    ⚠ Cadre correct
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Saint-Nicolas
    ✓ Prix accessibles✓ Fiscalité avantageuse✓ Parc performant
    Un marché abordable mais une fiscalité avantageuse.
    Professionnels à Saint-Nicolas

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Saint-Nicolas ?
    Le prix médian d'une maison à Saint-Nicolas est de 291,498€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 33.1%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Saint-Nicolas ?
    Saint-Nicolas compte 81,863 habitants et 34,364 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 6.0% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Saint-Nicolas (flandre-orientale, flandre). Prix médian 285 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.