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    Accueil › Communes › Donceel

    Donceel

    liege · wallonie · 3 119 hab.
    60
    /100
    Score Arcanes
    Un marché cher, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché54
    Rendement51
    Cadre61
    Énergie30
    Fiscalité38
    238k€
    Prix maison
    +56.7%
    🔒
    Rendement
    33k€
    Revenu médian
    +20.5%
    7.2x
    Accessibilité
    prix/revenu
    29
    Transactions/an
    33 045 €
    Revenu ménage
    G
    Label PEB dominant
    24% A-C
    Combien coûte un bien à Donceel ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Des prix dans la moyenne à Donceel
    À Donceel, une maison se vend typiquement autour de 237 500 €. La moitié des ventes se situent entre 142 500 € et 287 500 €.

    Le marché immobilier de Donceel se caractérise par des prix proches de la moyenne de la région, offrant un bon équilibre entre accessibilité et qualité de vie.

    0
    Prix médian maison · +44.9% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    142 500 €
    287 500 €
    Momentum
    +9.3%
    Accélération récente des prix (2 dernières années vs 3 précédentes)
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+57%), ce qui reflète un marché dynamique. Les prix sont 45% au-dessus de la moyenne régionale. Avec 29 ventes par an, le marché est relativement calme.
    Position dans le marché
    Donceel
    238k€
    Liège
    228k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix
    ⚠ Prix dans la moyenne
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Le marché est actif. Quel est le rendement locatif ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Donceel, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil intermédiaire — à analyser
    Avec un ratio de 7.2x, il faut environ 7 années de salaire — un niveau modéré.
    Accessibilité financièreModéré
    Il faut 7.2 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Demande solide
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel modéré
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Calme
    3/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Donceel

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (2 700) sont proches de la moyenne provinciale (2 580).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 43€/mois
    Centimes PRI
    2 700 ct.
    +53% vs moy. belge
    IPP communal
    8.8%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    699€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Donceel
    2 700 ct.
    Liège
    2 580 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 8. 8% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 512€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    46% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Donceel, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    1%
    B
    11%
    C
    12%
    D
    16%
    E
    14%
    F
    14%
    G
    32%
    Score moyen
    323
    kWh/m²/an
    Label dominant
    G
    533 certificats
    Avec 46% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ✗ Parc énergivore
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    49% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Rural · Patrimoine mixte-ancien
    Construits avant 194649%
    Construits après 20119%
    Appartements4%
    Risque rénovation
    Risque modéré
    Part maisons
    80%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 9. 5% — signe de construction neuve. 80% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Donceel attire de nouveaux habitants
    Donceel est une commune de 3 119 habitants. Les familles avec enfants représentent 42% des ménages.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Donceel.

    0
    Habitants · +4.8% /5 ans
    Ménages
    1 356
    +4.8% /5 ans
    Revenu annuel
    33 045 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Donceel
    33k€
    Liège
    31k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules31%
    Familles avec enfants42%
    Couples sans enfants26%
    Familles monoparentales11%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie correct

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Donceel et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    61/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    42%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Remicourt (3.6km)
    72 trains/jour
    Transport
    40/100
    Offre scolaire
    💒
    3
    Maternelles
    📚
    1
    Primaires
    4 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 1 écoles primaires sont présentes. Pas de gare à proximité immédiate.
    ⚠ Cadre correct
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Donceel : sous la moyenne nationale

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est en dessous de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ✓ Commune sûre
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Donceel
    ✗ Prix élevés✗ Rendement faible✗ Fiscalité lourde✗ Parc énergivore
    Un marché cher, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Donceel

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Donceel ?
    Le prix médian d'une maison à Donceel est de 297,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 56.7%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Donceel ?
    Donceel compte 3,119 habitants et 1,334 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 6.6% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Donceel (liege, wallonie). Prix médian 237 500 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.