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    Accueil › Communes › Pepinster

    Pepinster

    liege · wallonie · 9 274 hab.
    48
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable mais une fiscalité lourde.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché43
    Rendement67
    Cadre70
    Énergie45
    Fiscalité35
    166k€
    Prix maison
    +13.7%
    🔒
    Rendement
    28k€
    Revenu médian
    +22.5%
    5.8x
    Accessibilité
    prix/revenu
    91
    Transactions/an
    28 398 €
    Revenu ménage
    D
    Label PEB dominant
    29% A-C
    Combien coûte un bien à Pepinster ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Pepinster reste l'une des communes les plus accessibles
    À Pepinster, une maison se vend typiquement autour de 165 500 €. La moitié des ventes se situent entre 111 000 € et 230 000 €.

    Le marché immobilier de Pepinster se caractérise par des prix accessibles par rapport à la moyenne régionale, ce qui en fait une commune attractive pour les primo-accédants et les investisseurs.

    0
    Prix médian maison · -9.8% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    111 000 €
    230 000 €
    Momentum
    -1.4%
    La hausse ralentit
    Les prix ont progressé de manière significative (+14% en 5 ans). C'est 10% moins cher que la moyenne de la région. Avec 91 ventes par an, le marché est relativement calme.
    Position dans le marché
    Pepinster
    166k€
    Liège
    228k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison

    ✓ Bon point d'entrée
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Les prix sont bas. Mais est-ce que ça rapporte ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Pepinster, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil équilibré pour l'investissement
    Le ratio prix/revenu de 5.8x signifie qu'il faut environ 6 années de salaire pour acheter — c'est considéré comme accessible.
    Accessibilité financièreAbordable
    Il faut 5.8 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Fort potentiel
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Calme
    3/10
    L'accessibilité s'améliore — les revenus rattrapent les prix. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Pepinster

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (2 800) sont proches de la moyenne provinciale (2 580).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 51€/mois
    Centimes PRI
    2 800 ct.
    +59% vs moy. belge
    IPP communal
    8.5%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    803€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Pepinster
    2 800 ct.
    Liège
    2 580 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 8. 5% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 609€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    33% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Pepinster, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    2%
    B
    11%
    C
    17%
    D
    21%
    E
    17%
    F
    14%
    G
    19%
    Score moyen
    285
    kWh/m²/an
    Label dominant
    D
    1 976 certificats
    29% de biens performants (A-C) — les charges énergétiques sont contenues.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ⚠ Énergie mixte
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    51% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Semi-urbain · Patrimoine ancien
    Construits avant 194651%
    Construits après 20114%
    Appartements2%
    Risque rénovation
    Risque modéré
    Part maisons
    81%
    du parc total
    81% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Pepinster perd des habitants
    Pepinster est une commune de 9 274 habitants. Les familles avec enfants représentent 40% des ménages.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Pepinster.

    0
    Habitants · -2.1% /5 ans
    Ménages
    4 045
    -2.1% /5 ans
    Revenu annuel
    28 398 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Pepinster
    28k€
    Liège
    31k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules36%
    Familles avec enfants40%
    Couples sans enfants22%
    Familles monoparentales13%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie attractif pour les familles

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Pepinster et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    70/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    40%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Fraipont (2.5km)
    107 trains/jour
    Transport
    70/100
    Offre scolaire
    💒
    7
    Maternelles
    📚
    7
    Primaires
    🏫
    1
    Secondaires
    15 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    La commune offre un bon cadre de vie. On y trouve 7 écoles primaires et 1 établissements secondaires. La commune dispose d'une gare SNCB.
    ✓ Cadre attractif
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Pepinster
    ✓ Prix accessibles✗ Rendement faible✗ Fiscalité lourde⚠ Énergie mixte
    Un marché abordable mais une fiscalité lourde.
    Professionnels à Pepinster

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Pepinster ?
    Le prix médian d'une maison à Pepinster est de 185,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 9.5%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Pepinster ?
    Pepinster compte 9,274 habitants et 3,983 ménages. Le nombre de ménages a évolué de -3.2% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Pepinster (liege, wallonie). Prix médian 165 500 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.