Arcanes
    Se connecter
    Se connecter
    Accueil › Communes › Saint-Nicolas

    Saint-Nicolas

    liege · wallonie · 24 491 hab.
    68
    /100
    Score Arcanes
    Un marché abordable, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché61
    Rendement78
    Cadre69
    Énergie30
    Fiscalité38
    170k€
    Prix maison
    +30.8%
    24k€
    Revenu médian
    +26.4%
    6.9x
    Accessibilité
    prix/revenu
    282
    Transactions/an
    24 494 €
    Revenu ménage
    G
    Label PEB dominant
    22% A-C
    Combien coûte un bien à Saint-Nicolas ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Saint-Nicolas reste l'une des communes les plus accessibles
    À Saint-Nicolas, une maison se vend typiquement autour de 170 000 €. La moitié des ventes se situent entre 125 000 € et 215 000 €.

    Le marché immobilier de Saint-Nicolas se caractérise par des prix accessibles par rapport à la moyenne régionale, ce qui en fait une commune attractive pour les primo-accédants et les investisseurs.

    0
    Prix médian maison · -17.1% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    125 000 €
    215 000 €
    Momentum
    +6.9%
    Accélération récente des prix (2 dernières années vs 3 précédentes)
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+31%), ce qui reflète un marché dynamique. C'est 17% moins cher que la moyenne de la région. Environ 282 biens sont vendus chaque année, ce qui indique un marché actif.
    Position dans le marché
    Saint-Nicolas
    170k€
    Liège
    228k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✓ Bon point d'entrée
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un profil équilibré pour l'investissement
    Avec un ratio de 6.9x, il faut environ 7 années de salaire — un niveau modéré.
    Accessibilité financièreModéré
    Il faut 6.9 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Fort potentiel
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Actif
    4/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Saint-Nicolas

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (2 700) sont proches de la moyenne provinciale (2 580).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 40€/mois
    Centimes PRI
    2 700 ct.
    +53% vs moy. belge
    IPP communal
    8.5%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    657€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Saint-Nicolas
    2 700 ct.
    Liège
    2 580 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 8. 5% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 481€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    41% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Saint-Nicolas, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    1%
    B
    8%
    C
    13%
    D
    18%
    E
    20%
    F
    16%
    G
    25%
    Score moyen
    317
    kWh/m²/an
    Label dominant
    G
    4 586 certificats
    Avec 41% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : données open data régionales.
    ✗ Parc énergivore
    Source : données open data régionales (CWAPE / VREG / Bruxelles Environnement) — certificats PEB délivrés.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    53% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Périphérie résidentielle · Patrimoine ancien
    Construits avant 194653%
    Construits après 20112%
    Appartements4%
    Risque rénovation
    Risque modéré
    Part maisons
    81%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 3. 2% — signe de construction neuve. 81% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Population stable à Saint-Nicolas
    Saint-Nicolas est une commune de taille moyenne avec 24 491 habitants. Les familles avec enfants représentent 41% des ménages.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Saint-Nicolas.

    0
    Habitants · +1.7% /5 ans
    Ménages
    10 726
    +1.7% /5 ans
    Revenu annuel
    24 494 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Saint-Nicolas
    24k€
    Liège
    31k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules39%
    Familles avec enfants41%
    Couples sans enfants19%
    Familles monoparentales16%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie attractif pour les familles

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Saint-Nicolas et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    69/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    41%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Liège-Guillemins (2.5km)
    427 trains/jour
    Transport
    70/100
    Offre scolaire
    💒
    13
    Maternelles
    📚
    12
    Primaires
    🏫
    1
    Secondaires
    26 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    La commune offre un bon cadre de vie. On y trouve 12 écoles primaires et 1 établissements secondaires. La commune dispose d'une gare SNCB.
    ✓ Cadre attractif
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Le diagnostic Saint-Nicolas
    ✓ Prix accessibles✗ Fiscalité lourde✗ Parc énergivore
    Un marché abordable, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Saint-Nicolas

    Aucun partenaire référencé.

    Devenez partenaire Arcanes →
    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Saint-Nicolas ?
    Le prix médian d'une maison à Saint-Nicolas est de 170,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 31.8%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Saint-Nicolas ?
    Saint-Nicolas compte 24,491 habitants et 10,579 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 0.8% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Saint-Nicolas (liege, wallonie). Prix médian 170 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.