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    Watermael-Boitsfort

    bruxelles · bruxelles · 25 295 hab.
    32
    /100
    Score Arcanes
    Un marché cher, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché29
    Rendement30
    Cadre49
    Énergie30
    Fiscalité14
    610k€
    Prix maison
    +23.5%
    🔒
    Rendement
    30k€
    Revenu médian
    +23.4%
    20.6x
    Accessibilité
    prix/revenu
    296 000 €
    Prix appart.
    +18.4%
    249
    Transactions/an
    29 680 €
    Revenu ménage
    E
    Label PEB dominant
    16% A-C
    Combien coûte un bien à Watermael-Boitsfort ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Un marché cher à Watermael-Boitsfort
    À Watermael-Boitsfort, une maison se vend typiquement autour de 610 000 €. La moitié des ventes se situent entre 490 000 € et 735 000 €.

    Le marché immobilier de Watermael-Boitsfort se caractérise par des prix élevés reflétant une forte demande et un marché sous tension.

    0
    Prix médian maison · +30.0% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    490 000 €
    735 000 €
    Prix appart.
    296 000 €
    +18.4% /5 ans
    Momentum
    -0.9%
    La hausse ralentit
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+24%), ce qui reflète un marché dynamique. Les prix sont 30% au-dessus de la moyenne régionale. Environ 249 biens sont vendus chaque année, ce qui indique un marché actif. Les appartements représentent 51% des transactions — un marché mixte entre maisons et appartements.
    Position dans le marché
    Watermael-Boitsfort
    610k€
    Bruxelles
    479k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✗ Marché cher
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Le marché est actif. Quel est le rendement locatif ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Watermael-Boitsfort, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un marché sous pression
    Le ratio de 20.6x signifie qu'il faut environ 21 années de salaire — le marché est tendu.
    Accessibilité financièreInaccessible
    Il faut 20.6 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel modéré
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Calme
    3/10
    L'accessibilité est stable — prix et revenus évoluent au même rythme. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Watermael-Boitsfort

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Les centimes additionnels (3 390) sont proches de la moyenne provinciale (3 553).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 162€/mois
    Centimes PRI
    3 390 ct.
    +93% vs moy. belge
    IPP communal
    5.9%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    1 662€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Watermael-Boitsfort
    3 390 ct.
    Bruxelles
    3 553 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 1 946€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    41% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Watermael-Boitsfort, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    2%
    B
    5%
    C
    9%
    D
    15%
    E
    28%
    F
    20%
    G
    21%
    Score moyen
    291
    kWh/m²/an
    Label dominant
    E
    2 800 certificats
    Avec 41% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    ✗ Parc énergivore
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    64% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Ville · Patrimoine ancien
    Construits avant 194664%
    Construits après 20111%
    Appartements10%
    Risque rénovation
    Risque élevé
    Part maisons
    84%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 2. 1% — signe de construction neuve. 84% du parc est constitué de maisons individuelles.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Watermael-Boitsfort perd des habitants
    Watermael-Boitsfort est une commune de taille moyenne avec 25 295 habitants. Les personnes seules représentent 42% des ménages — forte demande pour les petits logements.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Watermael-Boitsfort.

    0
    Habitants · -0.7% /5 ans
    Ménages
    11 481
    -0.7% /5 ans
    Revenu annuel
    29 680 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Watermael-Boitsfort
    30k€
    Bruxelles
    25k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules42%
    Familles avec enfants38%
    Couples sans enfants17%
    Familles monoparentales14%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie correct

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Watermael-Boitsfort et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    49/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    38%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Boitsfort (1km)
    163 trains/jour
    Transport
    85/100
    Offre scolaire
    💒
    14
    Maternelles
    📚
    11
    Primaires
    🏫
    4
    Secondaires
    29 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 11 écoles primaires sont présentes. La commune dispose d'une gare.
    ⚠ Cadre correct
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Watermael-Boitsfort
    ✗ Prix élevés⚠ Rendement correct✗ Fiscalité lourde✗ Parc énergivore
    Un marché cher, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Watermael-Boitsfort

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Watermael-Boitsfort ?
    Le prix médian d'une maison à Watermael-Boitsfort est de 650,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 38.4%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Watermael-Boitsfort ?
    Watermael-Boitsfort compte 25,295 habitants et 11,540 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 0.1% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Watermael-Boitsfort (bruxelles, bruxelles). Prix médian 610 000 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.