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    Forest

    bruxelles · bruxelles · 58 044 hab.
    46
    /100
    Score Arcanes
    Un marché dans la moyenne, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Diagnostic · 42 indicateurs publics · mars 2026
    Marché41
    Rendement29
    Cadre38
    Énergie30
    Fiscalité10
    602k€
    Prix maison
    +36.7%
    🔒
    Rendement
    25k€
    Revenu médian
    +28.7%
    24.1x
    Accessibilité
    prix/revenu
    280 250 €
    Prix appart.
    +31.2%
    624
    Transactions/an
    24 982 €
    Revenu ménage
    E
    Label PEB dominant
    15% A-C
    Combien coûte un bien à Forest ?
    Chapitre 1 — Les prix
    Un marché cher à Forest
    À Forest, une maison se vend typiquement autour de 601 500 €. La moitié des ventes se situent entre 441 500 € et 767 500 €.

    Le marché immobilier de Forest se caractérise par des prix élevés reflétant une forte demande et un marché sous tension.

    0
    Prix médian maison · -3.0% vs région
    Fourchette de prix — 50% des ventes
    441 500 €
    767 500 €
    Prix appart.
    280 250 €
    +31.2% /5 ans
    Momentum
    +1.4%
    Hausse progressive et régulière
    Les prix ont fortement augmenté ces 5 dernières années (+37%), ce qui reflète un marché dynamique. Avec 624 ventes par an, c'est un marché très actif où il est relativement facile de trouver un bien — ou de revendre. Les appartements représentent 88% des transactions — un marché mixte entre maisons et appartements.
    Position dans le marché
    Forest
    602k€
    Bruxelles
    479k€
    Belgique
    285k€
    Évolution des prix

    Évolution des prix

    Maison
    Appart

    ✗ Marché cher
    Sources : Statbel (Direction Générale Statistique) — transactions immobilières 2022-2024. Données médianes.
    Le marché est actif. Quel est le rendement locatif ?
    Chapitre 2 — Le rendement
    Un rendement locatif correct

    Le rendement locatif brut mesure le rapport entre les loyers perçus annuellement et le prix d'achat du bien. À Forest, cet indicateur permet d'évaluer l'attractivité de l'investissement locatif face à d'autres placements financiers. Un rendement supérieur à 4% est généralement considéré comme satisfaisant en Belgique.

    Loyer maison
    ●●● €
    /mois
    Loyer appart.
    ●●● €
    /mois
    🔒

    Données réservées aux membres

    ⚠ Rendement correct
    Sources : SPF Finances (loyers déclarés) — données 2023. Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat. Arcanes (calcul).
    Ça rapporte, mais est-ce le bon moment pour investir ?
    Analyse de risque
    Un marché sous pression
    Le ratio de 24.1x signifie qu'il faut environ 24 années de salaire — le marché est tendu.
    Accessibilité financièreInaccessible
    Il faut 24.1 années de revenu pour acheter
    FacileDifficile
    Demande locative
    Très forte demande
    Facilité à trouver un locataire
    Potentiel rénovation
    Potentiel modéré
    Créer de la valeur en rénovant
    Risque bulle
    Faible
    2/10
    Tension marché
    Calme
    3/10
    L'accessibilité se dégrade — les prix augmentent plus vite que les revenus. La demande locative est soutenue — trouver un locataire ne devrait pas poser de problème.

    Simulez un achat à Forest

    Frais de notaire et capacité d'emprunt pré-calculés

    Document informatif basé sur des données publiques. Ne constitue pas un conseil en investissement.
    Le rendement est là. Mais à quel prix fiscal ?
    Chapitre 3 — La fiscalité
    Une pression fiscale parmi les plus élevées
    Forest applique 3 990 centimes additionnels au précompte immobilier — c'est 12% au-dessus de la moyenne provinciale (3 553).

    La fiscalité immobilière en Belgique comprend deux volets principaux : le précompte immobilier (calculé sur base du revenu cadastral × centimes additionnels communaux) et l'impôt sur les personnes physiques (IPP). À titre de contexte, la Belgique reste parmi les pays européens à fiscalité immobilière modérée par rapport aux revenus locatifs nets.

    0
    Précompte immobilier estimé · bien au prix médianSoit environ 186€/mois
    Centimes PRI
    3 990 ct.
    +127% vs moy. belge
    IPP communal
    7%
    Additionnel sur revenu
    RC moyen
    1 683€
    Par maison (Statbel)
    Centimes additionnels PRI — comparaison
    Forest
    3 990 ct.
    Bruxelles
    3 553 ct.
    Belgique
    1 761 ct.
    La pression fiscale immobilière est nettement supérieure à la moyenne belge. Le taux d'IPP communal de 7% est parmi les plus élevés. Pour un bien au prix médian, le précompte immobilier annuel est estimé à environ 2 235€.
    Contexte européen
    La fiscalité immobilière belge est structurellement modérée : absence d'impôt sur les plus-values après 5 ans, pas de taxe sur la fortune, droits d'enregistrement parmi les plus bas d'Europe (3,5% en Flandre, 12,5% en Wallonie et Bruxelles avec abattement).
    ✗ Fiscalité au-dessus de la moyenne
    Sources : Statbel (revenus cadastraux), SPW Finance (centimes additionnels 2024), SPF Finances (IPP). Coût annuel = estimation Arcanes basée sur RC moyen × taux.
    Et l'énergie ? Le coût caché le plus sous-estimé.
    Chapitre 4 — L'énergie
    42% de passoires : risque ou opportunité ?

    Le certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments) classe les logements de A (très performant) à G (très énergivore). À Forest, la distribution des certificats PEB reflète l'état général du parc immobilier et permet d'anticiper les coûts de chauffage ainsi que les obligations de rénovation futures.

    A
    2%
    B
    4%
    C
    9%
    D
    15%
    E
    28%
    F
    20%
    G
    22%
    Score moyen
    293
    kWh/m²/an
    Label dominant
    E
    5 000 certificats
    Avec 42% de passoires, le potentiel de rénovation est important. Un bien mal classé se négocie à la baisse et crée de la plus-value.
    Simuler une rénovation PEB
    Estimez le coût et l'impact sur la valeur
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    ✗ Parc énergivore
    Source : estimation — rapport PEB 2024 Bruxelles Environnement.
    Quel est l'état du parc immobilier ?
    Parc immobilier
    Un parc ancien — rénovation à prévoir
    74% des bâtiments datent d'avant 1946 — rénovation à prévoir, notamment pour l'isolation et le chauffage. C'est un coût à anticiper, mais aussi une opportunité de créer de la valeur.
    0
    Grande ville · Patrimoine ancien
    Construits avant 194674%
    Construits après 20112%
    Appartements29%
    Risque rénovation
    Risque élevé
    Part maisons
    58%
    du parc total
    Le nombre de logements a augmenté de 3. 5% — signe de construction neuve.
    ✗ Parc ancien
    Source : Statbel (Registre des bâtiments) — données 2023. Ancienneté et typologies du bâti communal.
    Comment vivent les habitants ?
    Chapitre 5 — Démographie
    Forest attire de nouveaux habitants
    Forest est une ville importante de 58 044 habitants. Les personnes seules représentent 46% des ménages — forte demande pour les petits logements.

    La démographie d'une commune influence directement la demande immobilière. Une population croissante soutient les prix et facilite la location. Le profil des ménages (familles, isolés, couples) détermine quels types de biens sont les plus demandés à Forest.

    0
    Habitants · +7.3% /5 ans
    Ménages
    27 486
    +7.3% /5 ans
    Revenu annuel
    24 982 €
    Médian par ménage
    Revenu — comparaison
    Forest
    25k€
    Bruxelles
    25k€
    Belgique
    32k€
    Personnes seules46%
    Familles avec enfants35%
    Couples sans enfants15%
    Familles monoparentales13%
    Évolution des revenus

    Évolution des revenus

    Revenu médian

    Évolution des ménages

    Évolution des ménages

    Ménages

    Sources : Statbel (recensement socio-économique, structure des ménages 2021) — SPF Économie (revenus fiscaux médians 2022).
    Et le cadre de vie au quotidien ?
    Cadre de vie
    Un cadre de vie à améliorer

    Le cadre de vie englobe l'accessibilité aux services (écoles, commerces, soins de santé), les transports en commun, les espaces verts et la qualité de l'environnement. Ces critères influencent directement l'attractivité résidentielle de Forest et la stabilité de la demande locative.

    Score famille
    38/100
    Écoles, services, sécurité, espaces verts
    Familles avec enfants
    35%
    Part des ménages
    Gare SNCB
    Bruxelles-Midi (2.1km)
    970 trains/jour
    Transport
    70/100
    Offre scolaire
    💒
    24
    Maternelles
    📚
    26
    Primaires
    🏫
    9
    Secondaires
    🎓
    1
    Supérieures
    59 implantations scolaires — Sources : FWB FASE 2025, Onderwijs Vlaanderen.
    Un cadre de vie dans la moyenne. 26 écoles primaires sont présentes. La commune dispose d'une gare.
    ✗ Cadre limité
    Sources : SNCB (horaires et fréquences des trains 2024), Statbel (structure des ménages), Arcanes (score composite famille basé sur 8 indicateurs publics).
    Est-ce que c'est sûr ?
    Chapitre 6 — Sécurité
    Sécurité : un point d'attention

    La sécurité est un critère important pour les investisseurs et les locataires. Les statistiques de criminalité sont exprimées pour 1.000 habitants afin de permettre la comparaison entre communes de tailles différentes. À noter : les grandes communes urbaines affichent mécaniquement des taux plus élevés en raison du trafic de navetteurs et visiteurs.

    La criminalité dans cette commune est au-dessus de la moyenne nationale.
    ●●
    ●●.●
    ●●
    ●.●
    🔒

    Chiffres détaillés

    ⚠ Vigilance sécurité
    Source : Police fédérale belge (statistiques de criminalité par commune, dernière année disponible). Données exprimées pour 1.000 habitants. Document informatif — ne constitue pas une évaluation de risque.
    Le diagnostic Forest
    ⚠ Prix moyens⚠ Rendement correct✗ Fiscalité lourde✗ Parc énergivore
    Un marché dans la moyenne, un rendement correct, une fiscalité lourde mais un parc énergivore.
    Professionnels à Forest

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    Questions fréquentes
    Quel est le prix médian d'une maison à Forest ?
    Le prix médian d'une maison à Forest est de 485,000€. Sur 5 ans, les prix ont évolué de 22.8%. Source : Statbel, mise à jour annuelle.
    Combien d'habitants compte Forest ?
    Forest compte 58,044 habitants et 26,600 ménages. Le nombre de ménages a évolué de 4.9% sur 5 ans. Source : Statbel.
    Données immobilières de Forest (bruxelles, bruxelles). Prix médian 601 500 €. Source : Statbel, SPF Finances. Document informatif.

    Sources : Statbel, SPF Finances — . Document informatif.